皆さんこんにちは。
静岡県焼津市を拠点に、宅地造成や公共・エクステリア工事を手がけている小泉建設です。
私たちの仕事の約７割を占めるのが宅地造成工事。皆さまがお住まいの家屋や街とも密接に関係のある工事ですが、その内容をよくご存じないという方もいらっしゃるかもしれません。今回は、宅地造成とはどのような工事なのか、プロの視点からご紹介いたします。
■宅地造成とはどんな工事？
宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地として活用して建物を建てられるよう、土地の形や質をつくりかえる工事のことを示します。
ではそもそも、「宅地」とはどういう意味なのでしょう？
不動産業界において「宅地」とは、「建物の敷地に供せられる土地」ということを意味します。噛み砕いて言えば、家をはじめとする建物を建てられる土地ですね。
逆に「宅地」でない土地はどのようなものかというと、例えば、樹木のない山林や農地、道路、公園などが挙げられます。
また「宅地造成」とよく似た言葉に「整地」というものがありますが、これは建物を解体した後にその土地を整える工事で、コンクリート・石、ガラス・木くずなどを撤去し、重機で土地を固める作業。建物を建てるために土地をならす「宅地造成」とは、逆のプロセスを意味します。
■造成工事が必要になるケースとは？
では「宅地造成」の工事は、どのような場合に必要になるのでしょう？
一般邸なケースをご紹介いたします。
・土地の形が変形している場合
宅地となる土地は四角であるほうが、家をはじめとする建物が建設しやすいものですが、当然、変形している土地も存在します。そのような際に、区画しやすいように土地を四角に整備するべく造成します。
・土地に高低差がある場合
土地に高低差がある場合も造成工事の対象となることが多々あります。というのも、起伏が激しい土地に建物を建設することは難しく、土壌によっては土砂崩れなどの危険も。こうした場合、切土や盛り土をすることで、土地を平らにします。
・地盤が軟弱である場合
新しく開発されて本来の地形がわからなくなった土地でも、地名から土地の性質を知ることができることをご存じですか？
たとえば「池」「沢」「州」「草」「下」「新田」「沼」「川」「井」などがついている土地は、液状化や洪水・津波の被害を受けやすい低湿地、「谷戸」「入」「江」「久保」「山」「岳」などがついた土地は、崖崩れや地すべりが起こりやすい可能性があります。
そのような場合は、盛り土に用いる土砂を工夫したり、転圧による地面の締め固めなど、必要な補強工事を含んだ造成工事を行い、地盤の強度を改善します。
■造成工事に関する法律をチェック！
宅地造成を行うには、法的な手続きを経ることが必要です。
対象となる法の一つが、都市計画法における開発許可制度です。これは排水路や道路が未整備のまま、農地や山林が虫食い状に宅地化されて質の低い市街地が広がることを防止する目的で定められました。都市計画区域内における適正な水準を確保するため、市街化区域と市街化調整区域内における宅地造成や建築物の建造については一定のルールに基づいて制限が設けられています。
もう一つは、宅地造成等規制法。宅地造成にともなう崖崩れや土砂の流出などの災害を防止するため、宅地造成に関する工事等について必要な規制を定めた法律です。
静岡県では法律で災害の生じるおそれのある市街地、あるいは市街地として開発されようとする区域を「宅地造成工事規制区域」に指定しており、県内では熱海市や浜松市をはじめとする６市３町にて指定されています。この対象区域において一定規模以上の宅地造成を行う場合には、知事あるいは市長の許可が必要となります。
このように静岡県内でも、宅地造成に対して規制のかかるエリアや条件はさまざまで、法的なプロセスをきちんと踏まえなければなりません。したがって、十分に内容を把握して依頼する必要があります。小泉建設では宅地造成工事の実績が豊富で、信頼に足り得るプロとしてこれまでさまざまな工事を手掛けてまいりました。まずはお気軽にご相談ください。
